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深圳二手房买卖合同带租约交付条款存在的问题及处理

周争锋 发表于[2019-09-18]

深圳二手房买卖合同带租约交付条款存在的问题及处理

广东华商律师事务所 周争锋律师

交付房产是二手房买卖过程中重要的时间节点,房产毁损、灭失的风险,在交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

最近代理一件带租约交付的纠纷时,仔细地研究了深圳几家中介公司二手房买卖合同版本及官方示范合同版本,发现合同中关于带租约交付条款在设计上存在不足,甚至出现因对权利主体认知错误,导致约定履行义务主体错误的情况。

今天就来探讨下二手房中介公司合同版本中带租约交付条款存在的问题。本文分四个板块:带租约交付;租赁备案手续的变更或注销义务人到底是谁;租赁押金的归属:出卖人售后返租如何交付。

一、二手房买卖中业主带租约出售房产,房产交付的标志为买受人收取租客的租金

一般认为,租户缴纳租金给新业主是业主掌控房产的重要标志,表示租户已经认可其作为新业主的身份;新业主从原业主手中收取租客交付的租金,应视为原业主已经完成交付。

《物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二手房作为不动产也有这有四个权能。买卖双方在买卖合同中约定带租约过户,则转移登记完成后,依据《合同法》第二百二十九条确立的买卖不破租赁规则,占有权和使用权由租客继续享有,买受人只能享有收益和处分权能,而租客给付的对价就是房租。因此在法理上,双方约定出卖人向买受人转移支付租金开始,买受人就已经取得不动产的占有、使用及收益功能。在租金支付的细节上,不论是租客直接支付,还是由出卖人转付,均不影响买受人已经实际控制该房产,出卖人已经完成交付房产义务的认定。

为避免买卖双方在认知上的偏差,笔者建议在带租约交付的二手房买卖合同条款中,约定清楚租金的支付方式和时间,并明确约定买受人(新业主)收到出卖人或租客支付的租金时,视为买卖双方已经办理完房产交付手续,中介保管的交房保证金应返还给出卖人,由买受人(新业主)和租客自行交接家私电器及结算水电煤气物业等费用。

法律依据:

1.《物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

2. 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


二、租赁备案手续的变更或注销申请人依法是买受人

中介合同版本中,大部分都有“如之前的租约在租赁所已备案,则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续”的内容。该内容是中介公司对办理租赁备案变更或注销手续的权利主体认知错误,致使合同约定履行义务主体分配错误。出卖人把房产过户给买受人后,已经不是房产的所有权人,无权再行使应该由所有权人才能行使的租赁备案手续的变更或注销。

1.依据广东政务服务网上公示的房屋租赁(签订、变更、终止)登记备案流程,原出租人出售房屋,买受人(新业主)已经取得房地产权利证书的,申请办理变更登记的主体是买受人(新业主)和租客。按照中介版本分配的合同义务,出卖人(原业主)就是去申请了,租赁所也不给他办任何手续,因为他已经不是房产的所有人,无权申请。

2.房产上留存的租赁备案手续,找不到租赁方的,也可以由买受人(新业主)用单方解除租赁合同的形式注销。租赁所的具体要求:

单方解除租赁合同的,当事人需提交下列文件:守约方签字的《停租申请书》;守约方提供的已登记(备案)的原《房屋租赁合同》原件;当事人单方提出解除租赁合同的,须提交已解除租赁合同的有效证明材料。  

已解除租赁合同的有效证明材料可为守约方向违约方发出的解除合同的书面通知,并要求违约方签字。如违约方拒签或逃匿的,守约方可通过特快专递或电报的形式,将解除合同的书面通知邮寄给违约方,邮寄件的回执可作为解除合同的依据。守约方也可通过在较大范围内公开发行的报刊上刊登公告的方式,向违约方发出解除合同的通知。 

3.二手房买卖合同中双方约定带租约交付的,只需在合同中注明出卖人把原租赁备案证明交给买受人就可以了,应由买受人(新业主)和租客办理租赁备案的变更手续。已经没有租客居住,但是房产上还依附的有租赁备案登记的,应约定由出卖人(原业主)在递件过户前或买受人(新业主)在过户后,通过单方申请解除合同的方式,注销租赁备案登记。

笔者建议,中介公司在下次修订合同时删除“如之前的租约在租赁所已备案,则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续”的条款,过户后他真配合不了。物权有对世权的属性,买受人(新业主),在取得物权权利后,可以自行清除非法依附在房产上的各种捆绑权益,法拍房的竞买人如何行使权利,二手房的买受人就如何行使,完全不需要原业主出面。

法律依据:

《商品房屋租赁管理办法》第十九条,房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

三、买卖双方在买卖合同中约定的押金转付条款对租客不产生法律约束力

依据合同相对性原则,租赁合同的具体条款在原业主和租客之间生效,对其他人没有约束力,买受人只是受买卖不破租赁的规则限制,承继出卖人的出租方地位,并不等于可以直接替代出卖人享有租赁合同约定的所有权利。出卖人在向买受人转付租赁押金时,应征询租客的意见达成同意转付的合意,毕竟在法律意义上租客才是押金的所有权人。

有中介版本中“有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定”的条款,约定需要和租客协商处理的没有问题,但是直接在二手房买卖合同中约定“出卖人须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方”,属于漠视租客权利的霸道条款,没有经过押金所有权人租客的同意,出卖人无权随意支配租客所有的押金。

1.如果出卖人确实没有通知过承租人该房屋要出售,或通知的时间不符合至少应提前15天的法定要求,或者承租人已经表示在同等条件下愿意购买该房屋没有放弃优先购买权的,根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,承租人虽不能确认买卖合同无效,但是可以向人民法院起诉请求损害赔偿,此时就不能得出租客同意出卖人把押金转付给买受人的结论。

2.租赁合同到期后,买受人(新业主)如资不抵债,房产被人查封,租客的押金返还权会受阻,若在租赁合同权利义务的交接环节,买卖双方和租客之间,或出卖人和租客之间,没有就押金问题达成过协议,租客依据合同的相对性原则,有权继续找出卖人(原业主)索要押金,毕竟合同相对性原则,买卖合同只在买卖双方之间生效,约束不了租客。

笔者认为,出卖人在出售房产前,除了要和租客协商优先购买权的事宜,还应在租客签署优先购买权书面文件时,就买受人(新业主)在过户完成后如何和租客办理交接手续达成合意,并把这种合意用书面的方式固定下来,就押金的转付和新租赁合同的签订问题作出约定。当然也可以提前让租客签订空白的租赁合同主体变更确认书,该主体变更确认书应同时包含买卖双方和租客三方交付房产及出租人主体变更的双重意思表示。实在不行,让租客签订出租人和租赁开始时间留白,其他约定和原租赁合同一致的空白租赁合同,也可以解决这个问题。

法律依据:

1.《合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

3. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(优先购买权不支持的情况)

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

四、出卖人售后返租,履行流程上应体现先交房后租赁的意思表示

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。”二手房房屋毁损、灭失风险的责任划分依据《合同法》第一百四十二条的规定,和上述一手房的规定一致。

出卖人售后返租的,为规避延期交付带来的法律风险,笔者建议,出卖人应先履行完交付义务,签订交房确认书,在完成法律意义上的房产交付手续后,再以租客的名义和买受人建立新的租赁关系,具体就是水电煤气物业手续要先办理交割,原业主的身份在交割后就变成租客。这种先办理交付手续,再办理租赁手续的流程安排,应在合同的备注条款中有明确的约定。

法律依据:

1.《合同法》第一百四十二条 【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

——周争锋2019年9月18日写于港中旅大厦

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